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复盘2019房企半年报:分化明显,龙头房企竞争优势进一步凸显

作者:匿名 2019-12-02 10:44:41 点击:1336

照片来源@ vision china

随着泰和房地产2019年半年度报告的发布,133家a股房地产上市公司的半年度报告已全部披露,其中包括119家房地产开发企业。

风数据显示,2019年上半年,119家房地产开发企业实现营业总收入9129亿元,净利润1205亿元,同比分别增长23.80%和19.57%。根据新京报和韩毅智库发布的2019年上半年上市住房企业50强名单,2019年上半年上市企业总营业收入约为1865.9亿元,比2018年同期增长44.8%,比2018年同期增长36.3%。

2019年上半年,国家将继续贯彻“禁止投机倒把”的总体要求,严格执行房地产市场调控政策。根据中原地产研究中心的数据,今年上半年发布了251项新的国家房地产监管政策,比去年同期增长31%,仅6月份就有46项。数据显示,2019年1月至6月,商品房销售面积同比下降1.8%,增速比2018年下降3.1%。商品房销售同比增长5.6%,比2018年下降6.6%。

从半年度报告来看,上半年上市住房企业的业绩普遍比预期的要乐观。总体而言,行业增速放缓,住宅企业业绩趋于稳定,但也有中型住宅企业,尤其是资本压力较小的国有企业和中央企业,逆势而上,试图在转角处赶超。与此同时,行业集中度进一步提高,住房企业之间的分化加快,实力依然强劲。

至于下半年,业内人士普遍认为,企业面临的压力只会增加,甚至前几年的“金、九、银、十”价格也可能不会出现,而领先的住宅企业的竞争优势将进一步凸显,市场份额和规模的增长将继续。

据统计,今年上半年,十大住宅企业的销售总额为2163.9亿元,占全行业的30.6%。销售额超过1000亿元的房地产企业有12家,分别是碧桂园、万科、恒大、保利、融创、中海、绿地、新城、华润、龙湖、招商局蛇口、世茂,销售额分别为3895亿元(凯里数据)、3340亿元、2812亿元、2526亿元、2142亿元、1773亿元、1677亿元、1224亿元、1180亿元

钛媒体发现,从规模增长的角度来看,前10大住宅企业中有7家的同比增长优于行业平均水平。其中,中海(28.7%)和新城(28.4%)领先,恒大和碧桂园是仅有的两家负增长企业,销售额同比分别下降7.35%和5.56%。

就年度目标完成率而言,前25家住房企业中有10家达到50%以上,其中中海最高,为59.4%,富力最低,为37.64%。然而,几乎所有住房企业都表示,完成目标的压力很小。

从营里看,前十名分别是恒大(2270亿元)、碧桂园(20200亿元)、绿地(20160亿元)、万科(1393亿元)、保利(711亿元)、华夏幸福(387亿元)、金科(261亿元)、荣盛(244亿元)、中南(233亿元)和第一名(232亿元)。可以看出,前三名的收入接近万科和保利的第四名和第五名,而第五名和第六名的收入相差甚远。

从营业收入同比增长来看,中原地产研究中心(Centaline Real Estate Research Center)的数据显示,在128家房地产企业中,超过60%的企业上半年营业收入同比增长,但增速普遍下降。就梯队而言,龙头企业的增长率越低,增长率下降越大。

具体来说,今年上半年前三大房地产公司同比增长18.8%,而去年同期为51.6%。前4-10名的年平均增长率为24.9%,而去年同期为58.5%。2018年同期,前11-20家住房企业同比平均增长47.3%,同比平均增长40.3%。前21-30位的增长率为61.5%,略高于去年同期的57.9%。前41-50家住房企业大幅增加,从去年同期的11.2%增至56.6%。

就企业而言,荣创2019年上半年收入同比增长率最高,为64.90%;碧桂园以53.20%位居第二。龙湖以42.20%位居第三。恒大地产同比下跌24.40%。

就归属于母公司的净利润而言,上半年排名前十的企业是中海(219亿元)、碧桂园(156亿元)、恒大(149亿元)、华润(127亿元)、万科(118亿元)、荣创(103亿元)、保利(100亿元)、绿地(90亿元)、华夏幸福(85亿元)和龙湖(63亿元)。

从净利润增长率来看,55%以上的住宅企业利润同比增长。其中,来自韩毅智库的数据显示,前100家住宅企业净利润的80%以上同比增长,加权增长率为19.44%。荣创(61.70%)、保利(53.3%)和华润(43.8%)位居前三,金科、北京城建、苏宁环球和阳光城市的年增长率均超过40%。

至于净利润高增长的原因,融创在其业绩报告中表示,这是由于集团毛利润大幅增长,这主要是由于集团销售收入的增长。

值得注意的是,恒大今年上半年净利润同比下降52%,排名也从去年同期的第一位降至第三位。对此,恒大半年度报告指出,利润下降主要是由于2019年上半年的建筑面积较2018年同期下降了25.8%。

从净利润来看,根据flush ifind的数据,2019年上半年全行业净利润将保持在12%以下,前100名为12.10%。销售规模排名前20的住宅企业中,招商蛇口、中海地产、金茂、华夏幸福名列前茅,净利润率在20%以上,盈利能力强。排在最后的是碧桂园,占7.74%,万科排在第93位,仅占8.5%。

"总体而言,住房企业的毛利率有所提高,但净利润却有所下降."易居研究所智库中心研究主任严跃进表示,房地产行业已经进入近两年的调整期,利润率正在逐渐收窄,行业分化现象越来越严重。大型住宅企业仍然可以依靠低成本融资获得更高的利润率,而中小型企业正处于困难时期。甚至一些以前发展过快的中型住宅企业也在出售项目以换取现金流安全。

"这种融资紧缩是一种颠覆,也是前所未有的."融创中国董事长孙宏斌在中期业绩会议上表示。今年上半年,房地产公司的资本渠道继续收紧,资本成本一路攀升。加上债务偿还高峰期的到来,资本压力和经营压力以及由此带来的风险进一步加大。

根据嘉里研究中心的数据,2019年上半年到期的2108亿元债券占2018年到期债券的93%,大多数住房企业不得不借新还旧。2019年上半年,房地产公司海外债券发行的平均成本为8.34%,比2018年增长1.19%。2019年7月,泰和以15%的利率发行美元债券,2019年创下新高。

差异化也反映在企业的资本成本上。根据韩毅智库的数据,上半年规模超过1000亿、600亿-1000亿和600亿以下的住房企业平均融资成本分别为5.2%、6.5%和5.8%,较2018年底下降0.4%、上升0.5%和上升0.1%。根据企业性质,中央企业、国有企业和民营企业的平均融资成本分别为4.9%、5.1%和6.1%。

值得注意的是,二级住宅企业的平均融资成本高于三级住宅企业。对此,韩毅智库的分析师认为,在行业增长放缓的背景下,二线房地产公司愿意增加杠杆,以抓住弯道超车的机会。然而,总体而言,三级住宅企业融资难、融资贵的问题也十分突出。因此,在融资紧张的背景下,中小住房企业面临着更大的挑战。

大规模借款的直接结果是资产负债率的提高。在房地产行业,80%通常被视为警戒线,而85%则是红色警戒线。数据显示,2019年上半年,资产负债率超过80%的房地产企业有30家,资产负债率超过85%的房地产企业有10家:中梁控股(95.3%)、中南建设(91.2%)、建业房地产(91.0%)、荣创中国(90.84%)、碧桂园(89.3%)、绿地控股(88.3%)、华夏幸福(88.1%)、美的房地产(87.1%)、新城控股(86

反映企业债务状况的另一个指标——净负债率被大量企业所掩盖。钛媒体指出,从发布净负债率数据的住房企业来看,天津松江以517.67%排名第一,其次是华源房地产(257.55%)、天元(275.2%)、贾凯(213.91%)、法华股票(198.44%)、珠江实业(193.76%)、格力房地产(189.21%)等。,包括金融街、北京城建、法华股票、蓝光房地产等21家净负债率超过100%的企业(70%-80%为安全范围)。

与负债相对应,经营活动产生的净现金流代表了企业“造血”的能力,是“安全生产”的保证。今年,对于住宅企业来说,储粮“过冬”的重要性不言而喻。数据显示,今年有大量住房企业开始撤资,但仍有企业逆势增加杠杆率。

上半年,许多企业由负转正,增长率高达三位数。例如,保利地产162.28亿元,同比增长265%。万科达到86亿元,同比增长102.16%。招商局蛇口分局60.63亿元,同比增长192.11%。蓝光发展2.42亿元,同比增长232.97%。在领先的房地产企业中,现金流目前不到正现金流的一半(前30名中的10名)。其中,融创中国以430.8亿元领先,同比增长15.3%。太和集团增幅最高,从去年年中的-5.21亿元增长至202.16亿元,增幅为39.80%。

为了稳定经营,富力、荣创、万科等多家领先的住宅企业表示,下半年征地将放缓或“基本没有征地指标”。此外,新城控股、华侨城和泰和集团选择出售其在该项目中的股权,从而实现资本回报。

上半年,金科股票净营运现金流由正转负至-73.21亿元,同比下降307.16%。今年上半年cccc房地产净现金流也从去年同期的24.92亿元下降到-36.9亿元,降幅为205.67%。光明房地产上半年净现金流为-74亿元,同比下降215.95%。首批股票的净现金流为-57.6亿元,比去年同期-26.45亿元下降133%。

总体而言,2019年上半年国内房地产企业发展顺利,但在较大的财务压力下,操作风险依然存在,需要进一步关注。(本文从钛媒体开始,作者|史万佳,编辑|李小年)

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